اجاره‌داری حرفه‌ای؛ روزنه امید برای مستأجران | چرا از تجربه‌های موفق ساماندهی بازار اجاره استفاده نمی‌شود؟

به گزارش همشهری آنلاین، مشکل مسکن فقط مختص ایران نیست و امروزه بسیاری از مردم جهان به دلایل مختلف مستأجر هستند. برخی از این کشورها به‌خصوص کشورهای توسعه‌یافته، سعی کرده‌اند در کنار وضع قوانین حمایتی، با راهکارهایی چون «اجاره‌داری حرفه‌ای»، مستأجران را زیر چتر حمایتی خود قرار دهند. در بحث اجاره‌داری حرفه‌ای، خانه‌هایی با هدف اجاره دادن ساخته می‌شود و با این شیوه مستأجران با دغدغه کمتری برای اجاره خانه مواجه هستند.

در ایران نیز گرچه از چند سال پیش بحث راه‌اندازی اجاره‌داری حرفه‌ای در وزارت راه و شهرسازی مطرح شد؛ اما بعد از مدتی این طرح را به بایگانی سپردند. برخی از نمایندگان مجلس در گفت‌وگو با همشهری، اجاره‌داری را یک راه‌حل برای ساماندهی تعادل بخشی بازار اجاره و خروج این بازار از بحران می‌دانند. رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند نیز به همشهری می گ. ید: اجاره‌داری حرفه‌ای این بازار را سیاست‌پذیر می‌کند و اختلافات حقوقی را در این بخش کاهش می‌دهد. بااین‌همه اما، هنوز اقدامی برای راه‌اندازی اجاره‌داری حرفه‌ای در ایران صورت نگرفته است.

اجاره‌داری حرفه‌ای؛ راه‌حلی کمتر دیده شده

آرا شاوردیان، عضو کمیسیون اقتصادی مجلس شورای اسلامی، با تأکید بر لزوم ایجاد بسترهای قانونی شفاف در حوزه مسکن گفت: باید به لزوم ساخت‌وساز با هدف اجاره‌داری حرفه‌ای توجه ویژه‌ای شود، چراکه این روش می‌تواند به کاهش فشار بر بازار خرید مسکن و افزایش عرضه واحدهای اجاره‌ای کمک کند.

این عضو کمیسیون اقتصادی مجلس با اشاره به لزوم توجه بیشتر به ساخت‌وساز با هدف اجاره‌داری حرفه‌ای، افزود: بازار اجاره در ایران با مشکلاتی مانند افزایش اجاره‌بها و کمبود واحدهای اجاره‌ای مواجه است. برای بهبود این شرایط، می‌توان از سیاست ساخت خانه به‌شرط اجاره استفاده کرد. در این روش، سرمایه‌گذاران با ساخت واحدهای مسکونی، آن‌ها را به‌صورت بلندمدت اجاره می‌دهند. دولت می‌تواند با ارائه مشوق‌هایی مانند معافیت‌های مالیاتی یا تسهیلات کم‌بهره، سرمایه‌گذاران را به این سمت هدایت کند. این روش نه‌تنها باعث افزایش عرضه واحدهای اجاره‌ای می‌شود، بلکه به کاهش فشار بر بازار خرید مسکن نیز کمک می‌کند.

شاوردیان با تأکید بر لزوم اجرای قوانین مجلس در حوزه مسکن خاطرنشان کرد: با همکاری همه‌جانبه و اجرای راهکارهای نوین، ازجمله جذب سرمایه‌های خرد مردمی، استفاده از فناوری‌های نوین، حمایت از استارتاپ‌ها و توجه به ساخت‌وساز با هدف اجاره‌داری حرفه‌ای، می‌توان امیدوار بود که بحران مسکن در ایران به‌تدریج حل شود و دسترسی به خانه برای همه اقشار جامعه فراهم شود.

شاوردیان به نقش فناوری‌های نوین در کاهش هزینه‌های ساخت‌وساز هم اشاره کرد و گفت: استفاده از فناوری‌های نوین می‌تواند هزینه‌های ساخت را کاهش داده و سرعت تولید مسکن را افزایش دهد. علاوه بر این، حمایت از استارتاپ‌ها و شرکت‌های نوپا با لحاظ قانون در حوزه مسکن می‌تواند به ایجاد اشتغال و رشد اقتصادی کمک کند. درنهایت، همکاری بین دولت، بخش خصوصی و مردم کلید حل بحران مسکن در ایران است.

اجاره‌داری حرفه‌ای می‌تواند بازار اجاره را متعادل کند

عبدالجلال ایری، سخنگوی کمیسیون عمران مجلس نیز با اشاره به‌ضرورت توسعه مسکن اجاره‌ای گفت: اجرای برنامه‌های دولتی برای ایجاد اجاره‌داری حرفه‌ای می‌تواند به تعادل بازار اجاره کمک کند، اما تاکنون هیچ برنامه مشخصی در این زمینه ارائه نشده است.

ایری هشدار داد: نوسانات ارزی و افزایش قیمت طلا به‌زودی تأثیر خود را بر بازار مسکن و اجاره‌بها نشان خواهد داد. در این وضعیت، مستأجران بیشترین آسیب را خواهند دید، مگر اینکه دولت از هم‌اکنون سیاست‌های مناسبی برای مدیریت بازار اجاره اتخاذ کند.

ایری، از وضعیت نابسامان بازار مسکن و روند کند ساخت‌وساز ابراز نگرانی کرد و گفت: باوجود الزام قانونی برای ساخت سالانه یک‌میلیون واحد مسکونی، این هدف محقق نشده و تقاضای انباشته در حال افزایش است. مسکن نباید مانند کالایی لوکس مانند طلا یا ارز تلقی شود، بلکه باید به‌عنوان یک نیاز اساسی برای مردم تأمین گردد.

وی همچنین به مشکل تأمین مالی پروژه‌های مسکن اشاره کرد و گفت: کندی روند ساخت‌وساز تا حدی ناشی از عدم همکاری بانک‌ها در پرداخت تسهیلات است. برای حل این مشکل، باید از روش‌های نوین مانند فروش متری مسکن یا پیش‌فروش تدریجی استفاده شود. این روش‌ها می‌توانند با جذب سرمایه‌های خرد مردمی، سازندگان را از وابستگی به وام‌های کلان بانکی بی‌نیاز کنند و به خریداران امکان دهند با هزینه‌های کمتر صاحب‌خانه شوند.

اجاره‌داری حرفه‌ای، بازار اجاره را سیاست‌پذیر می‌کند

سیدطه‌حسین مدنی، رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند درباره موضوع اجاره و اقتصاد این بخش گفت: اولین موضوع قابل‌توجه در بحث اجاره، اجاره‌داری سنتی است که در آن‌طرف تقاضا یعنی مستأجر به‌وسیله واسطه یعنی مشاور املاک به‌طرف عرضه یعنی مالک متصل می‌شود و حاکمیت هم به‌عنوان ناظر بر این فرآیند نظارت دارد.

مدنی ادامه داد: اجاره‌داری سنتی با چالش‌های مختلفی مواجه است. به‌عنوان نمونه در این روش ممکن است الگوها و قراردادهای اجاره مختلف باشد و به‌صورت یکسان صورت نگیرد. از طرف دیگر اگر یک مالک چند واحد داشته باشد چون مستأجران با این واحدها به‌طور متفاوت برخورد می‌کنند؛ این واحدها به‌مرورزمان ازنظر کیفی فرق خواهند کرد. مسئله دیگر تعداد بالای ملک در پرونده‌های مشاورین املاک است که باعث می‌شود آنها اطلاعات چندانی از وضعیت فنی و کیفی ملک نداشته باشند و درنهایت مشاور املاک پس از اجاره واحد تضامین خاصی غیر از تعهدات کلی نپذیرد.

اجاره‌داری حرفه‌ای سنتی در آلمان و انگلیس چند دهه سابقه دارد

رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند درباره موضوع اجاره‌داری حرفه‌ای گفت: در اجاره‌داری حرفه‌ای، دیگر مالکیت واحدهای مسکونی با اشخاص نیست بلکه مالک یک شرکت بسیار بزرگ، یا صندوق‌های بورسی و سهامی و یا شرکت‌های سهامی، پولی یا سرمایه‌ای است که با جمع‌آوری سرمایه‌های مردمی اقدام به عرضه واحدهای اجاره‌ای کرده است. این شرکت‌ها با توجه به مباحث مربوط به کنترل کیفی، نگهداری واحدهای مسکونی، مسائل ایمنی، حقوقی و قراردادی، نقش مشاور املاک را نیز خودشان بر عهده گرفته‌اند تا مستأجران از مراجعه به بنگاه‌های خارج از این شرکت‌ها بی‌نیاز شوند. این نوع اجاره‌داری حرفه‌ای به‌صورت سنتی است که در کشورهایی چون آلمان و انگلیس چند دهه سابقه عملیاتی و اجرایی دارد.

مقایسه اجاره‌نشینی در تهران و آلمان

مدنی در ادامه به مقایسه وضعیت اجاره‌نشینی در آلمان و ایران اشاره و با بیان اینکه موضوع اجاره‌داری حرفه‌ای به‌خوبی می‌تواند به بهبود بازار اجاره در این دو کشور کمک کند؛ گفت: آلمان با بیش از ۴۰ میلیون مستأجر، بالاترین نرخ اجاره‌نشینی در اروپا را دارد. بسیاری از آلمانی‌ها به دلیل اثرات بعد از جنگ جهانی دوم از خانه‌دار شدن بازماندند. همچنین مردم آلمان به‌دفعات زیاد شغل خود را تغییر می‌دهند و گاهاً از شهری به شهر دیگر جابجا می‌شوند؛ به همین دلیل تمایل به اجاره‌نشینی در این کشور بالاست. با توجه به این شرایط، دولت آلمان کنترل شدیدی بر روی اجاره اعمال کرده و با سرمایه‌گذاری بر روی مسکن اجتماعی و حمایتی خیال مستأجران را تا حد زیادی راحت کرده است.

وی افزود: شرکت‌هایی چون Vonovia SE به‌عنوان بزرگ‌ترین شرکت اجاره‌داری در آلمان و شرکت Deutsche Wohnen SE با نزدیک به ۱۵۰ هزار آپارتمان (بیش از ۱۰۰ هزار واحد آن در برلین است) در زمینه اجاره‌داری حرفه‌ای این کشور فعال هستند.

ضعف آمار و اطلاعات اسکان در ایران

وی ادامه داد: در بحث اجاره‌داری حرفه‌ای در درجه اول ما با چالش داده و آمار مواجه هستیم. بسیاری از آمارهای موجود در ایران حاصل خود اظهاری و تخمینی است. به خاطر همین حاکمیت و نهادهای پژوهشی ممکن است در برخی تحقیقات خود دچار مشکل و خطا شوند. سامانه املاک و اسکان خیلی می‌تواند در این بخش برای داشتن دیتای بهتر کمک کند تا راهبری و سیاست‌گذاری به‌صورت بهتری انجام شود.

رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند تصریح کرد: در ایران هر بخش داده‌های خود را دارد اما این داده‌ها به دلیل تجمیع نشدن، کارکرد مورد نظر را ندارند که سامانه اسکان و املاک در این بخش هم می‌تواند کمک‌کننده باشد. پس گام اول در تحقق حکمرانی هوشمند بخش مسکن این است که داده‌ها جمع‌آوری، شفاف و با همکاری مؤثر نهادها تجمیع شود تا بتوان به آن استناد کرد.

مدنی ادامه داد: بااین‌وجود و نبود آمار دقیق، اما پیش‌بینی می‌شود در کل کشور ۳۰ درصد مردم مستأجر باشند. در تهران هم تقریباً نیمی از مردم مستأجر هستند.

وی افزود: پایین بودن سرعت ساخت مسکن به‌خصوص مسکن اقتصادی، عدم توفیق سیاست‌های دولتی در انبوه‌سازی و افزایش خانوار تک‌نفره و کوچک شدن بعد خانوار یا تقسیم جمعیت در خانواده‌های با تعداد کمتر هم در کاهش عرضه و افزایش قیمت مؤثر بوده است.

ساخت مسکن با هدف اجاره‌داری حرفه‌ای، راهی برای خروج از بحران

جبار کوچکی‌نژاد، عضو کمیسیون برنامه‌وبودجه مجلس شورای اسلامی هم بر ضرورت توسعه اجاره‌داری حرفه‌ای تأکید کرد و گفت: یکی از مشکلات اصلی بازار مسکن، افزایش اجاره‌بها و کمبود واحدهای مسکونی اجاره‌ای است. برای حل این معضل، باید به سمت ساخت مسکن با هدف اجاره‌داری حرفه‌ای حرکت کنیم. اما این حوزه نیز نیازمند تدوین قوانین شفاف و نظارت دقیق است تا از سوءاستفاده‌ها و مشکلات حقوقی جلوگیری شود.

عضو کمیسیون برنامه‌وبودجه مجلس شورای اسلامی خاطرنشان کرد: تأمین مالی از روش‌های نوین، جذب سرمایه‌های مردمی، ورود بخش خصوصی و توسعه اجاره‌داری حرفه‌ای می‌تواند مسیر حل بحران مسکن را هموار کند، اما این اقدامات تنها در صورتی موفق خواهند بود که قوانین مشخص و شفاف برای آن‌ها تدوین شود. مجلس و دولت باید در کنار اجرای سیاست‌های حمایتی، سازوکارهای حقوقی لازم را نیز فراهم کنند تا مردم و سرمایه‌گذاران با اطمینان خاطر در این مسیر حرکت کنند

کوچکی‌نژاد با اشاره به برخی روش‌های جدید تأمین مالی، مانند فروش متری مسکن، گفت: این روش‌ها می‌توانند نقش مهمی در جذب سرمایه‌های خرد مردمی و تأمین منابع مالی پروژه‌های مسکن ایفا کنند. بااین‌حال، یکی از چالش‌های جدی این حوزه، نبود قوانین مشخص و شفاف برای چنین روش‌هایی است. در حال حاضر، مجموعه‌های مختلفی اقدام به فروش متری مسکن کرده‌اند، اما به دلیل نبود قانون مدون، این فرآیند می‌تواند در آینده مشکلات قضایی و حقوقی برای مردم ایجاد کند.

وی تأکید کرد: برای جلوگیری از بروز مشکلات احتمالی، مجلس و دولت باید هرچه سریع‌تر نسبت به تدوین سازوکارهای قانونی مشخص در این حوزه اقدام کنند. نظارت دقیق بر این شیوه‌های تأمین مالی و تضمین حقوق سرمایه‌گذاران و خریداران خرد، شرط اصلی موفقیت این مدل‌هاست.

این نماینده مجلس با اشاره به نقش مهم بخش خصوصی در تولید مسکن، افزود: دولت نباید تنها متولی ساخت مسکن باشد، بلکه باید شرایطی را فراهم کند که سرمایه‌گذاران و بخش خصوصی به‌صورت شفاف و قانونمند در این حوزه فعالیت کنند. ارائه مشوق‌هایی مانند معافیت‌های مالیاتی، تسهیل صدور مجوزها و تضمین امنیت سرمایه‌گذاری، می‌تواند حضور بخش خصوصی را در این بخش تقویت کند.